El Covid-19 está ya teniendo implicaciones en el sector inmobiliario. Los desarrolladores, constructores, socios financieros y los usuarios de bienes raíces comerciales deben mantenerse al tanto de los desarrollos en el sector. Al igual que en otros campos, la descripción de los temas relevantes a continuación puede cambiar rápidamente, ya que el marco legal y sus disposiciones reglamentarias pueden variar significativamente en caso de que se declare un estado de emergencia de salubridad general, y dependiendo de la medidas de contención que puedan ser adoptadas por las autoridades federales, estatales y locales. Además, tenga en cuenta que este análisis no es exhaustivo y, en consecuencia, no constituye asesoría legal. Le recomendamos que se ponga en contacto con un asesor legal para analizar el alcance contractual específico de sus obligaciones y su posición jurídica particular antes de adoptar cualquier medida.
¿Constituye el COVID-19 un caso fortuito?
Una pandemia como el COVID-19 probablemente cae dentro del alcance del concepto de caso fortuito (que conforme a la ley mexicana constituye junto al caso de fuerza mayor una excluyente de responsabilidad para el cumplimiento de la las obligaciones), en la medida en que pueda ser acreditado que el hecho que dio lugar al incumplimiento no pudo haber sido evitado o predicho y que impide que una parte cumpla con sus obligaciones (como resultado de un mandato legal o desde una perspectiva práctica). En términos generales, la existencia del caso fortuito libera a las partes de la responsabilidad de sus obligaciones en la medida directamente relacionada con el caso fortuito. Tenga en cuenta, sin embargo, que un caso fortuito no es absoluto y el efecto del mismo en la relación contractual específica debe analizarse caso por caso, y debe existir un vínculo causal e intrínseco entre el caso fortuito y el incumplimiento de contrato. Es especialmente importante señalar que, además del concepto de caso fortuito, existe un concepto legal bajo la legislación mexicana conocido como teoría de la imprevisión que permitiría mitigar el efecto del contenido de las obligaciones de un contrato. entre las partes cuando ocurre un evento significativamente adverso. Sin embargo, esta teoría de la imprevisión generalmente está disponible solo en ciertas jurisdicciones y normalmente no es válida como defensa por incumplimiento de contrato en los contratos comerciales. Los tribunales en México han limitado consistentemente el alcance de dicha teoría de la imprevisión.
Responsabilidades de las partes en evento de caso fortuito
Las leyes aplicables establecen reglas específicas para las responsabilidades de las partes en caso de presentarse el caso fortuito. Sin embargo, esas reglas generales pueden modificarse contractualmente. Es clave para los participantes del sector inmobiliario el revisar sus relaciones contractuales subyacentes para verificar los términos bajo los cuales el riesgo de caso fortuito puede haber sido regulado en sus contractos específicos pues hacerlo es una práctica contractual estándar. Para fines de nuestro análisis, presumimos que no existen cambios de responsabilidad específicos en el contrato y se basa en reglas generales. Las disposiciones de caso fortuito generalmente conllevan obligaciones de notificación y plazos específicos para cumplir, lo que a su vez acentúa la importancia de revisar dichas reglas tan pronto como sea posible.
Limpieza y medidas preventivas
Es muy útil verificar que todos los participantes adopten las disposiciones legales y reglamentarias aplicables (incluidas las medidas sanitarias). Si bien puede haber una parte principal responsable de dicho cumplimiento (por ejemplo, el inquilino), es útil y normalmente permitido por contrato que otras partes con interés jurídico (por ejemplo, el propietario, los acreedores) puedan verificar dicho cumplimiento para mitigar el riesgo de responsabilidad adversa. En ciertos casos, el incumplimiento de esas obligaciones puede dar derecho a tales otras partes interesadas a adoptar dichas medidas en caso de incumplimiento por parte de la parte principal obligada a cumplirlas y luego recuperar los costos del obligado principal. Además, debe evaluarse el efecto de no adoptar esas medidas en proyectos de usuarios múltiples. Por ejemplo, la falta de una implementación adecuada de las medidas sanitarias en una instalación puede provocar el cierre de proyectos con multiusuarios o incluso desarrollos completos.
Arrendamientos
La regla general es que los pagos de renta sólo se condonan en la medida en que los inquilinos se vean afectados en el uso de la propiedad arrendada. En la medida en que las disposiciones aplicables puedan perjudicar dicho uso (por ejemplo, si las autoridades de salud prohíben la operación de ciertas instalaciones), se podría reclamar dicha pérdida del uso. Después de dos meses de pérdida del uso, tanto el propietario como el inquilino tienen derecho a rescindir la relación contractual. El inquilino sigue siendo responsable del riesgo de pérdida aún si se pierde el uso de la cosa arrendada debido al caso fortuito. Normalmente, la retención de la renta no está permitida en los arrendamientos comerciales, sin embargo, dichas disposiciones pueden no ser aplicables si se determina que existe una pérdida del uso.
Construcción
Es probable que COVID-19 afecte el cronograma de construcción de muchos proyectos en curso, lo que puede ocasionar demoras que afecten las obligaciones de los desarrolladores y contratistas debido a la falta de disponibilidad de materiales, pérdida de mano de obra disponible y paros en la actividad laboral que sean ordenados por el gobierno. Alentamos a todos los participantes interesados a revisar sus obligaciones contractuales y a comunicarse con sus contrapartes para desarrollar y documentar planes de trabajo modificados para sus proyectos en curso.
Reacción del Mercado
COVID-19 y su efecto económico probablemente impactarán el comportamiento proyectado para los negocios en general y/o el mercado inmobiliario en particular. En consecuencia, será útil para los participantes del mercado considerar una absorción más lenta a lo normal, recortes de costos, demoras en los desarrollos y en las operaciones en curso, así como condiciones de financiamiento limitadas o modificados para poder adaptar sus planes de negocios en consecuencia.
Financiamientos, Cláusulas MAC y MAE
Es clave revisar la documentación crediticia y de financiamiento para verificar cualquier efecto del caso fortuito en los contratos. De especial preocupación son las cláusulas MAC (cambio materialmente adverso o Material Adverse Change, por sus siglas en inglés) y MAE (evento materialmente adverso o Material Adverse Event, por sus siglas en inglés) comúnmente incluidas en los acuerdos de financiación. Las cláusulas MAC y MAE pueden tener un impacto significativo en los términos de las operaciones de financiamiento, que van desde el derecho de rescisión hasta los ajustes de precios / tasas y otras condiciones especiales. La aplicabilidad y exigibilidad de las cláusulas MAC y MAE debe analizarse caso por caso, ya que pueden estar limitadas por la normatividad local aplicable o por consideraciones de interés público. Una vez que se han identificado esos términos, como con todas las relaciones contractuales, es recomendable acercarse a las otras partes y socios comerciales para adaptar los contratos a los planes de contingencia ante las nuevas circunstancias, pues ello disminuiría la probabilidad de posibles conflictos futuros.
Seguros y Fianzas
Las pólizas de seguros y fianzas deben revisarse, ya que pueden proporcionar alivio ante la existencia del caso fortuito, como por ejemplo el seguro de interrupción de rentas por pérdida del uso en arrendamientos o cubrir retrasos en los proyectos de construcción. Las políticas de interrupción de negocios pueden proporcionar cobertura para flujos de renta interrumpidos donde existan eventos de caso fortuito. Sugerimos revisar el lenguaje de las pólizas existentes para verificar si existe alguna cobertura benéfica.
¿Cómo podemos ayudarle?
Nuestro grupo inmobiliario ha implementado un grupo específicamente conformado para ayudar a los clientes a navegar a través del impacto del fenómeno COVID-19 en su negocio y puede ayudarle a implementar una estrategia sólida para abordar las múltiples implicaciones de este novedoso entorno. No dude en comunicarse con nosotros. Estaremos encantados y listos para ayudarlo.
